杠杆交易规则
同志们，2024年11月，对于中国楼市来说注定会是一个载入史册的月份——
前脚10万亿化债方案横空出世，后脚城中村改造大名单从35城扩大到300城，绝对是“雨露均沾”的大场面。
翻成大白话说就是：未来一段时期，全国几乎所有地级以上城市都会迎来大规模的城中村改造！
像河北省的张家口、承德，山西省的朔州、晋中，辽宁省的盘锦、葫芦岛，福建省的南平、龙岩，广东省的河源、肇庆，四川省的广元、遂宁…
这几位活爹都够犄角旮旯的吧？
嘿！这次全在城中村改造范围之列！
2024年11月15日，住建部与财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。
两部门在通知中明确了以下三点核心内容：
第一，将扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市扩大到近300个地级以上城市；
第二，推进城中村改造货币化安置，统筹考虑商品房的存量和增量，稳妥推进城中村货币化安置，城市危旧房改造可参照执行；
第三，将城中村改造作为城市更新的重要内容，有力有序有效推进。
关于执行细则，住建部、财政部还明确指出：
各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”。
通俗来讲，每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案，最大程度上要让老百姓得到实惠。
还记得10月17日，住建部倪老板在国新办新闻发布会上，就提出过“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”。
这里面其中一个“增加”，就是通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
11月15日的这次两部门联合印发通知，不仅是对仅一个月前“四个取消、四个降低、两个增加”的有力回应，而且力度还来了把超级加倍。
具体怎么个超级加倍？主要表现就两个：
其一，拆迁范围扩容；
其二，明确征收补偿。
前者意在通过财政发力，促成大小城市间形成新的轮动效应，而后者着眼于将地方集体土地收归地方，并给予货币补偿。
这俩事儿凑一起来理解，就是通过新一轮城中村改造的“一拆一补”，并尊重现有的人口流向为房地产市场注入新的购买力。
可以复习一下10月17日国新办发布会上，倪老板对于大小城市间“虹吸效应”的理解表述，再看看现如今城中村改造的“雨露均沾”，是不是瞬间有内味儿了？
大伙儿听到这儿，估计忍不住就想问了：
政策确实是好政策，力度也相当给力，就算你上面分析得都合理，但钱从哪儿来呢？
你别急，两部门联合发布的通知里写了个清清楚楚！
符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：
一方面，是纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策；
另一方面，是鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款，确保项目顺利推进。
说白了，主打的就是个财政与金融双双发力，且保障专款专用。
从资金来源与支持力度上不难看出，高层这一把超预期操作，妥妥的志在必得！
既然是志在必得，且城中村改造范围又从35城扩大到了300城，那之前测算得出的10万亿预算，就显得有些捉襟见肘了…
反过头来再看看文件中有关资金来源的表述，大致可以划分为——
地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款。
比之前的35座超大特大城市城中村改造多了政策性金融机构的专项借款与商业银行贷款…
经历过上一轮楼市上涨周期的老铁一定都记得：2015-2018年的棚改货币化，背后的四支力量分别为：公共财政支出、PSL、专项债发行和商业银行贷款。
而这一次则是地方政府专项债券、政策性金融机构专项借款和商业银行贷款。
合并同类项，你会发现这玩意儿还真是既没换汤也没换药。
说句更露骨的，我们正在重复2015年棚改货币化的老路，从步伐到路径来了个超级加倍！
咱们不妨大胆猜测一下：随着城中村改造范围和力度的不断扩大，最终的总投入一定会水涨船高。
当然，随之一起水涨船高的，还有未来一段时期的房价和房租。
至于其中缘由，相信并不难理解——
目前大量亟待拆改的城中村或其它老旧房屋，集中在城市核心区域板块与新兴产业重点分布区域板块，有不少还是连片存在的。
譬如像一线城市中的北京、上海、广州、深圳；
强二线城市中的成都、杭州、南京、宁波、东莞、佛山；
11月11日的资金流向数据方面，主力资金净流出767.47万元，占总成交额6.78%，游资资金净流入333.3万元，占总成交额2.94%，散户资金净流入434.17万元，占总成交额3.83%。
其它二线省会城市中的郑州、济南、长沙、合肥、石家庄等均能找到上述情况。
尤其像广州、深圳这类城市，城中村改造的潜在界面甚至能占到全市建成区界面的30-45%，对供需面与价格端的持续性撼动可想而知…
而这样的既有现实又会衍生三重后果：
腾让出的土地货值较高，无论是改造为商业用地还是流转到土拍市场，可直接或间接形成新的溢价；
腾让出土地的客群，手上有足够多的“子弹”，在我国现阶段大宗投资渠道下，兜兜转转大概率还会流向房地产。
中期来看，市场上的供应面与需求面会呈现一种此消彼长的态势，在这个节骨眼上，财政端与货币端同时发力形成的天量资金很可能成为推动需求兑现甚至膨胀的催化剂…
更重要的是，一线城市与强二线城市的拆迁，与弱二线城市及三四五线城市的拆迁，大概率会呈现“路径相似，但目标迥然”的后果——
像北上广深以及杭州、南京、苏州、宁波、成都、东莞这样一些高能级城市的增量拆迁，由砖头块变成真金白银后，大概率依旧沉淀在本地市场；
而像其它一些弱二线城市乃至三四五线城市拆迁后，尽管也是砖头块变成真金白银，但完全不排除其中会有大量的增量资金流向更高能级城市。
换言之，高能级城市的城中村改造稳住的是其存量商品房市场的基本盘，而低能级城市的城中村改造则会有相当一部分变成高能级城市的增量购买力支撑。
这是由未来产业转型升级的发展方向决定的，也是由下一轮财政发力的核心方向决定的，作为普通人的我们，其实唯一能做的就是顺势而为。
综上所述，货币的水龙头确实打开了，专项债支持与货币化补偿，让天量资金终于流到了全国各地级市的老百姓手里，但在不可逆的虹吸效应之下，资金流向依旧会演绎新的丛林法则。
结合一直以来高层对于“虹吸效应”的解读来看，引导社会资金盘与存量人口向上流动，很可能是此番操作的核心意图，甚至没有之一。
眼下，核心城市的成交规模持续坚挺、买卖双方的心态正在发生扭转，政策端的利好也在一鼓作气…
之前是降低购房门槛、降低新增与存量房贷利率、降低交易税费成本；
后来是财政发力收储存量土地、减少增量供应，从供应端改善供需基本面；
现在是货币端与财政端双双发力再现全国范围内的货币化安置，用“一拆一补”修复全国范围内的居民端债务与需求。
这把组合拳，在过去三年的系统性救市当中可谓前所未有…
之前还是轰油门，现在直接改地板油了！
与此同时，全国范围内的房地产市场也经历了长达三年的调整，不少省会城市甚至强二线城市的上车门槛已无限接近诸多三四线城市的估值中枢。
这意味着对于广大三四线甚至四五线城市的居民来说，升舱置换的成本已然相当温和。
许多至今生活在小城市的家庭面对的情况是加几十万杠杆就能让商务资源、公共服务资源上不止一个档次。
过去大伙儿可能还在纠结三四五线城市的房子不好卖，想置换升舱也心有余力不足；
现如今，城中村改造大名单从35座超大特大城市一口气扩大到300座地级市，流动性瞬间被充值。
打个比方，这就无异于一线城市及强二线城市的房地产市场来了一波“倒车接人”，不但“接人”，而且按户“赠送车票”！
可能有小伙伴会质疑：更高能级城市就一定有价值吗？过去几年许多大城市不是比小城市的房价的波动更大吗？
你说得对！但你必须要看到真正的成因是——
过去几年里，大中城市供应面放量叠加债务压力急转直下造成的结构性超调！
换句话说，是过度依赖土地财政，形成了单边供应失衡，扭转了债务预期与价值预期，进而刺激了某个时期内的踩踏性抛盘。
但今后的情况显然大不相同：
在财政发力与产业加快转型的双重鞭策之下，全国范围内的热点城市正在批量摆脱土地财政依赖路径。
此外，科学合理地维持核心城市资产价格的长线成长，也是避免新增债务风险的客观需要。
这意味着缩量供应与优化供应会成为将来很长一段时间内的常态。
再通俗一点说：未来，好城市、好区域、好配套的好房子，大概率是卖一套、少一套。
最典型的城市，当属深圳——
其新建商品住房已从9月底的约25个月，断崖式地降低至10月底的4-5个月。
进入11月份以后杠杆交易规则，深圳楼市的热度仍在持续，按照目前节奏持续下去，深圳新建商品住房很快就会迎来“无房可卖”的局面。
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